政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”阿朱 勾引，基本面拐点或快要，增量策略预期握续。交游端，市集“底部共鸣”增强，“短线策略博弈+中遥远估值建筑”逻辑愈加顺畅。

行业跟踪（2025.3.23-2025.3.29）

新址：“小阳春”市集复苏动能弱于当年两年

截止3月28日，咱们监测的重心60城3月新址成交面积1219万方，较1-2月月均环比飞腾42%，增幅接近24年的44%、低于23年的71%（疫情实现集结放量影响），响应“小阳春”复苏动能并未超预期，趋势接连年季节性特征。从同比蓄意看，3月单月同比-6.5%，较1-2月月均同比-7.8%小幅收窄。咱们以为，现时积极身分是新址同比增速旯旮闲适，主要或收货于前期策略运转的市集信心改善，来访、滚动率等微不雅蓄意趋稳。但新址销售短期制肘艰深，即二手价钱冲击带来的库存流速较低及优质量皮供给的总量稀缺。瞻望后市，4-5月新址销量同、环比存在走弱可能，热门城市具备热度分化逻辑。

二手房：握续受益于对新址的“替代效应”阿朱 勾引

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截止3月28日，咱们监测的重心17城3月二手房成交面积933万方，较1-2月月均环比飞腾37%，增幅与24年握平、低于23年的96%。从同比蓄意看，3月单月同比+42.7%，较1-2月月均同比38.1%增幅扩大。二手房3月环比增幅略低于新址，但咱们以为并不虞味二手房复苏动能更弱，或也与前期二手成交基数已较高级身分关连；3月同比增幅无间走扩响应市集保管高热。咱们以为，二手成交握续高增，主要源自于其对居住需求的优先引诱，价钱及区位等上风是核心影响身分。瞻望后市，咱们斟酌4-5月二手保管高增，全年二手房握续受益于对新址的“替代效应”。

地皮：避险策略带来核心金钱的溢价抬升

25年一季度（截止3月27日），300城住宅用地成交研究建面7319万平，同比-5.9%，降幅较旧年全年收窄16.3个百分点；地皮出让金3449亿元，同比+20.2%；溢价率晋升至12.4%。核心城市优质量块土拍升温，主要受房企核心城市补仓意愿高、各地政府加大优质量块供应等身分关连。咱们以为，企业端及住户端的避险策略带来了核心城市优质金钱的溢价抬升，关联新址价钱或在产物迭代复旧下上行，故总量层面核心性皮的供给量对新址需求核心影响正逐渐增大。短期市集对稀缺金钱的强需求保险了拿地企业的去化速率和当期盈利，但新址价钱存在理讲价钱限度上限（同区域二手房价钱+产物溢价）。瞻望后市，咱们以为，短期地皮供应总量层面“缩量提质”趋势延续，热门城市土拍溢价率或延续高位；中期看二手房价钱依然核心身分，决定向新址及地皮市集等传导链走势。

3月新址同比下滑，二手房同比保管高增

新址市集本周成交421万平，月度同比-6.40%，相较上月下降18.73pct；累计库存10470万平，二线、三线及以下去化加快，一线去化放缓。二手房市集本周成交243万平，月度同比+36.89%，相较上月下降45.48pct。3月17日-23日，地皮市集成交建面2031万平，滚动12周同比-25.35%；成交总和393亿元，滚动12周同比-9.21%；宇宙平均溢价率10.95%，滚动12周同比+6.64pct。

本周申万房地产指数-1.49%，较上周下落0.33pct，涨幅名次15/31，跑输沪深300指数1.50pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.25%，较上周晋升3.10pct，涨幅排序5/11，高出恒生指数0.86pct；克而瑞内房股高出指数为1.48%，较上周晋升5.50pct。

投资冷漠：政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量策略预期握续。交游端，市集“底部共鸣”增强，“短线策略博弈+中遥远估值建筑”逻辑愈加顺畅。设置方朝上，咱们冷漠优先商量①非国央企受益于化债、策略纾困、需求改善等多重逻辑下的逆境回转；②具备投资及改善产物上风的龙头房企异常的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率晋升逻辑；④二手中介受益于存量交游景气度晋升。其中，低估值优质非国企及场地型企业受益于融资、收储等策略的弹性空间或更大。

方向方面，冷漠柔和1）未脱险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）场地国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国国际发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生涯、万物云、招商积余；5）租出企业：贝壳（和国际组调和隐蔽）。

风险教导：行业信用风险膨大；行业销售下行超预期；因城施策力度不足预期阿朱 勾引。